Главная Бухгалтерский учет, аудит Книги Договори від А до Я - Водоп'янова О. - Частина 2

Договори від А до Я - Водоп'янова О. - Частина 2

РОЗДІЛ 20. ДОГОВІР ІНВЕСТУВАННЯ (ПРИДБАННЯ ТОРГОВОГО КОМПЛЕКСУ АБО ЙОГО ЧАСТИНИ)

Бажання побудувати своє власне нове приміщення виникає у кожного власника бізнесу. Можливо, це маленьке затишне кафе, чи невеличкий магазин, чи елегантний офіс. У мріях вбачається кінцевий результат, і поза ними залишаються всі проблеми, пов'язані з отриманням дозволів, погодженням архітектурних планів, виділенням земельної ділянки, вибором будівельної компанії, узгодженням з нею кошторису, пошуком будівельних матеріалів. І якщо немає бажання самостійно, крок за кроком, проходити тернистий шлях будівництва, то можна стати інвестором — особою, яка самостійно приймає рішення про вкладення коштів (вони можуть бути як власні, так і залучені) в будівництво об'єкта інвестування.

ЮРИДИЧНЕ ОФОРМЛЕННЯ ДОГОВОРУ ІНВЕСТУВАННЯ

Основні правові засади інвестування в Україні встановлені Законом про інвестиційну діяльність. Зокрема, у ст. 4 цього Закону вказано, що об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, у т.ч. основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права. Таким чином, придбання частини нежитлового приміщення є не чим іншим, як інвестицією.

На сьогодні відповідно до чинного законодавства є кілька варіантів здійснення інвестиції у нежитлове приміщення:

— за допомогою механізму фондів фінансування будівництва;

— шляхом емісії облігацій: цільових, процентних, дисконтних;

— через інститути спільного інвестування;

— шляхом укладення договору про спільну діяльність;

— за допомогою договорів доручення, комісії;

— придбання нерухомості на підставі попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, яку буде збудовано у майбутньому;

— придбання права власності на підставі договору інвестування (пайове будівництво).

Кожен варіант має свої недоліки і переваги, які пов'язані не лише з податковою привабливістю, але й з організаційними труднощами та процесуальними перепонами. Ми не зупинятимемося докладно на кожному варіанті інвестування, а розглянемо спосіб, що найпростіше реалізується на практиці і тому посідає одну з лідируючих позицій в економіко-правовому полі — придбання нерухомості за допомогою укладення договору інвестування (пайового будівництва об'єкта нерухомості).

Такий договір інвестування за своєю правовою суттю є типовим прикладом змішаного договору. Правовідносини сторін при інвестуванні у нерухомість регулюються Законом про інвестиційну діяльність.

СТОРОНИ ДОГОВОРУ ІНВЕСТУВАННЯ

Предметом договору інвестування є участь сторін у будівництві нежитлового приміщення і отримання у спільну часткову власність відповідних часток нерухомості. У договорі бажано зазначити технічні характеристики об'єкта будівництва: загальну площу згідно з проектно-кошторисною документацією, площу, що переходить у власність кожної зі сторін, тощо.

Сторонами договору виступають Інвестор та Забудовник. Інвестор зобов'язується здійснити фінансування будівництва (повне або часткове) шляхом внесення інвестиції, а Забудовник організовує будівництво об'єкта.

Для цього Забудовник повинен отримати дозвіл на будівництво в органах місцевої виконавчої влади, визначити технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта будівництва, підготовити проектну документацію, провести комплексну державну експертизу проектно-кошторисної документації, отримати дозвіл на виконання будівельних робіт і організувати безпосередньо будівництво об'єкта (власними силами чи за допомогою підрядників).

На етапі підписання договору сторонам важливо дійти згоди, в якому порядку і за чий кошт здійснюватиметься процедура реєстрації права власності на новозбудоване майно (за кошт Інвестора чи за кошт Забудовника, і хто саме виконуватиме процедуру державної реєстрації).

Забудовнику потрібно подбати про наявність ліцензії на право здійснення будівельної діяльності, — навіть за умови, що фактично всі роботи, передбачені цим договором, здійснюватиме інший суб'єкт господарювання. Відповідно до ст. 17 Закону про архітектурну діяльність (Закон України від 20.05.99 р. №687-ХІУ «Про архітектурну діяльність») з 01.01.2008 р. ліцензуванню підлягає господарська діяльність, пов'язана зі створенням об'єктів архітектури. Для виконання будівельних робіт необхідно отримати ліцензію згідно з Порядком ліцензування певних видів господарської діяльності у будівництві, затвердженим постановою КМУ від 05.12.2007 р. №1396. При цьому у додатку до ліцензії має бути зазначений пункт 4.04.00 — «Генеральний підрядник у будівництві» (згідно з Переліком (кодифікатором) робіт, пов'язаних зі створенням об'єктів архітектури, затвердженим наказом Держархбудінспекції від 19.02.2008 р. №24). Таку саму позицію викладено у листі Держархбудінспекції від 10.04.2008 р. №22/10-875.